Банкротство при ДДУ

Пребывая в крупных городах, вы наверняка видели неоновые вывески с рекламой от застройщиков, которые соблазняют квадратными метрами в новостройках. Как правило, стоимость квартиры в доме, который находится на каком-то этапе строительства, гораздо ниже цен на вторичном рынке. Но есть один нюанс: вы не покупаете готовую квартиру. Вы приобретаете право требования на нее, а обязательства застройщика по выдаче этого жилья будут установлены в ДДУ.

Договор долевого участия¹ — это законная схема продажи недостроенных квартир. По условиям таких сделок гражданин выступает дольщиком и вынужден ожидать сдачи дома в эксплуатацию. Но что делать, если дольщик по ДДУ — банкрот и больше не может платить по своим долгам? Отберут ли у него право требования?

Что будет с квартирой по ДДУ при банкротстве дольщика?

Имущество должников защищено законными положениями — в частности, единственное жилье человека никто не может забрать в счет неуплаченных долгов². Например, если у человека в собственности 2 квартиры, суд будет устанавливать, в каком жилье проживает должник с семьей. Эта квартира признаётся единственным жильём и исключается из конкурсной массы. Остальные объекты собственности включаются в массу и выставляются на торги.

С другими типами имущества всё сложнее.

Ипотечная квартира

Жилье, которое находится под залогом, никогда не признается единственным. Оно безоговорочно включается в конкурсную массу и выставляется на торги. При этом залоговому кредитору (банку, который выдал ипотеку) достается 80% от средств, вырученных с продажи квартиры. Остальные деньги уходят на оплату судебных расходов и погашение требований других кредиторов.

Залоговый кредитор обязательно должен включиться в реестр требований кредиторов. Если он этого не сделает, суд может оставить ипотечное жилье за банкротом. В судебной практике пока был зафиксирован только один такой случай³. Сбербанк по каким-то причинам пропустил сроки включения в реестр, и ипотечная квартира осталась у должника.

Жилье по ДДУ

Юридически объектом сделки по договору долевого участия выступает право требования материальных благ. В данном случае это квартира, которую строительная компания обязана сдать участнику долевого строительства в определенные сроки. К сожалению, такое жилье не может считаться единственным, поскольку юридически жилья нет.

Получается, что ДДУ не участвует в реализации имущества, и право на квартиру сохранится, даже если обанкротиться? Нет. Все имущество человека, который обратился за признанием несостоятельности, включается в конкурсную массу⁴. Договор долевого участия выступает дебиторским долгом — то есть объектом, который банкрот вправе требовать от своих должников. Здесь речь идет о праве требования на объект (недвижимость).

«Скрыть договор долевого участия не получится — он регистрируется в Росреестре. А финансовый управляющий, назначенный для реализации имущества, обязан проверить сделки должника путем направления запросов в регистрирующий орган. Обман быстро вскроется, должник рискует стать банкротом без списания долгов. Поэтому лучше сразу включить ДДУ в опись имущества, подаваемую с заявлением о признании банкротства». Гаврилова Карина, юрист по сопровождению банкротства физических лиц

Дольщики в процедуре банкротства: как это работает?

Стандартная процедура банкротства в Арбитражном суде проходит через реализацию имущества. Если должник владеет имуществом, которое не подлежит исключению из конкурсной массы, проводятся торги и распродажа собственности.

ДДУ включают в конкурсную массу. Далее возможны 3 варианта:

1. Застройщик не исполнил свои обязательства и не сдал объект в эксплуатацию своевременно. Тогда финансовый управляющий выступает представителем должника и направляет претензии в судебном порядке, добиваясь взыскания неустойки и других компенсаций параллельно с выполнением обязательств по договору.
2. Застройщик не только не выполнил обязательства, но и обратился за признанием банкротства. Финуправляющий должника включается в реестр кредиторов и заявляет о праве требования.
3. Дата выполнения обязательств по ДДУ еще не наступила. ДДУ должника оценивается и выставляется на продажу. Далее право требования переходит покупателю, а вырученные от продажи средства направляются на оплату судебных расходов (включая обязательные 7% для управляющего) и на погашение требований кредиторов.

Не имеет значения, приобрели вы квартиру на «вторичке» или «недострой» — если вы сделали это с привлечением заёмных средств (в ипотеку), жильё вам после банкротства не оставят. Вы выиграете куда больше, если откажетесь от идеи списать долги и настоите в суде на назначении реструктуризации долгов.

Автор: Белозеров Илья, ведущий юрист