Квартира в ипотеке при банкротстве: получится ли сохранить?

Официальная статистика ЦБ РФ свидетельствует о снижении уровня просроченной задолженности по договорам ИЖК с 1,3% в январе 2018-го до 0,9% в октябре 2020-го¹. Однако для заёмщиков с ипотекой это не повод для радости. Дело в том, что статистика выправляется за счет банкротств таких, как они — разумеется, с последующим изъятием залоговых квартир.

В этой статье мы рассмотрим, можно ли сохранить ипотечную квартиру при банкротстве физлица.

Стоит ли бояться банков?

Если вы просрочили платеж по кредиту, банк обязан создать резерв на случай его невозврата². Мало того, что кредитная организация дала заём, которые вы не возвращаете, так ещё и приходится замораживать часть средств, занимаемых у ЦБ. Думаете, банку это нравится? В подобных ситуациях кредиторы стараются избавляться от проблемных активов.

Поэтому физическим лицам, которые просрочили ипотечные займы, определённо стоит бояться банков. У этих людей могут забрать жильё, даже если оно — единственное.

Последствия просрочки

После наступления даты очередного платежа с вами свяжутся сотрудники банка, чтобы выяснить: где деньги. Потом они направят письмо с требованием погасить задолженность. Если в разумные сроки долг не погасить, банк обратится в районный суд с иском о досрочном расторжении договора ипотечного кредита, взыскании полной стоимости задолженности и обращении взыскания на заложенную квартиру. В 99% случаев такие дела решаются в пользу банка, это лишь вопрос времени.

После вынесения решения суда банк обращается в службу судебных приставов с исполнительным листом. Приставы возбуждают исполнительное производство, арестовывают счета и начинают процесс реализации залоговой квартиры. Квартира оценивается и продается с торгов. Вырученные денежные средства направляются на погашение долга перед банком.

Как показывает практика, в ходе исполнительного производства залоговое имущество продается по цене значительно ниже рыночной. В результате чего гражданин теряет квартиру, но долг перед банком остается. Приставы продолжают удерживать денежные средства со счетов вплоть до полного погашения задолженности.

Печальный итог: квартиры уже нет, а долг есть.

Итак, в случае неоплаты залоговых (ипотечных) кредитов гражданин теряет имущество в любом случае.

При этом, если гражданин инициирует процедуру банкротства, то долги, оставшиеся непогашенными после реализации имущества, полностью списываются.

Кроме того, несмотря на то, что стоимость имущества определяет залоговый кредитор, в банкротстве есть механизмы, посредством которых гражданин сам может повлиять на продажную стоимость залогового имущества. Тогда часть средств, оставшаяся после расчетов с кредиторами, возвращается гражданину.

Таким образом, процедура банкротства может быть выгодной даже при условии реализации ипотечного единственного жилья. Вы по крайней мере точно не останетесь с долгами.

Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?

Ипотека является видом залога, при наличии которого реализация квартиры произойдет в любом случае⁶. Должники обычно думают, что сохранить залоговое жилье возможно в таких ситуациях:

• Часть квартиры оформлена на детей или супруга, у которого не долгов.
• Имущество приобретено с государственной поддержкой (мат. капитал, военная ипотека).
• Недвижимость является единственным жильем.

Всё это не спасет от утраты собственности.

Судебная практика показывает, что даже наличие заключенного с государственными учреждениями договора целевого жилищного займа, выданного для оплаты части кредита, не имеет правового значения, поскольку обязанным лицом по ипотечному договору является гражданин⁷.

Квартиры нет — долги остались!

Если вы — будущий банкрот с ипотекой, вам нужно думать не столько о сохранении жилья, сколько о том, чтобы выйти из процедуры как можно быстрее и с минимальными потерями. На эмоциях должники часто совершают такие ошибки:

• Повреждают имущество.
• Перестают обеспечивать сохранность квартиры.
• Отказываются освобождать помещение.
• Не пускают в квартиру финансового управляющего.

Всё это может быть основанием для неосвобождения человека от долгов⁸. Квартиру, увы, в любом случае заберут — вопрос лишь в том, в счёт погашения долгов или просто так.

Автор: Золотова Яна, помощник арбитражного управляющего