Рефинансирование ипотеки

В России принято всегда готовиться к худшему. Особенно — когда имеешь дело с банками. Особенно — когда речь идёт об ипотеке. Закладываясь на ожидаемую неудачу, люди соглашаются на заведомо невыгодные условия — лишь бы прямо здесь и прямо сейчас ежемесячный платёж был посильным и не внушал ужаса.

Можете поспорить с этим, но негативные сценарии редко сбываются. Чаще бывает наоборот. Вы наблюдаете, что экономика перестала «дышать на ладан», банки начали предлагать ипотеку под 6-7% (в то время, как ваша — под 11%) да и сами вы обрели некую финансовую стабильность. Стоит ли как-то влиять на ситуацию? Да. Стоит рефинансировать. Перекредитование позволит быстрее разделаться с долгами и существенно уменьшить общую сумму кредита. В статье мы пошагово рассмотрим, как сделать рефинансирование ипотеки, приведем рейтинг банков, где самые выгодные условия, а также подсчитаем, сколько можно сэкономить благодаря этой процедуре.

Кому выгодно перекредитование, а кому — нет?

Если ваш случай попадает под один или несколько пунктов ниже, вам следует всерьез рассмотреть возможность рефинансирования ипотеки как можно скорее — пока этому способствуют благоприятные условия в банках.

• Вы брали кредит 5 лет назад и более, а процентная ставка по вашему договору хотя бы на 1-2% больше нынешней кредитной ставки в банке.
• Вы подходите под одну из программ господдержки.
• С момента получения кредита прошла половина срока.
• Вы чувствуете, что выполнение долговых обязательств перед банком становится для вас непосильным и кабальным.
• Вы хотите сменить валюту по ипотечной ссуде.

Чтобы оценить, может ли снизить перекредитование ипотеки вашу кредитную нагрузку, достаточно сделать расчеты, как в примере ниже. Но следует учесть, что сама процедура влечет за собой дополнительные расходы на сбор документов. Это расходы, связанные с оценкой стоимости недвижимости, выступающей залогом, оплатой госпошлин при выдаче справок, страхованием недвижимости и жизни заемщика, дополнительной комиссией банка, получением справок в ЕГРН.

Пример расчета экономии от рефинансирования ипотеки

Рассчитаем экономию от рефинансирования и переплату, если семья откажется от возможности перекредитоваться. Сначала узнаем разницу между ежемесячными платежами по старому и новому кредитам. Для удобства и наглядности расчетов воспользуемся ипотечным калькулятором.

Рис. 1. Расчет ежемесячной суммы платежа на оставшиеся 10 лет по старому кредиту под 13,7% годовых

Рис. 2. Расчет ежемесячного платежа по новому кредиту под 7,8% годовых

Разница в ежемесячном платеже:

102 835,89 — 80 592,96 = 22 242,93 ₽
Умножаем полученную разницу на количество месяцев за 10 лет кредита и получаем сумму экономии от рефинансирования (без учета дополнительных расходов):

22 242,93 * 10 * 12 = 2 669 151,6 ₽
От полученной суммы экономии отнимаем уже уплаченные по кредиту деньги и дополнительные расходы на оформление документов по перекредитованию в новом банке:

2 669 151,6 — (7 893 730 — 6 700 815) — 37 000 — 3 700 — 1 200 = 1 434 336,6 ₽
Получаем сумму экономии, равную 1 434 336, 60 ₽. Именно столько сэкономит семья из нашего примера, если воспользуется перекредитованием при заданных условиях.

Как выбрать банк для перекредитования ипотеки?

Первое, на что стоит смотреть — процентная ставка. Ниже представлена таблица с официальными данными разных банков. Информация актуальна на апрель 2021 г.

Прежде, чем рассматривать, как происходит рефинансирование ипотеки в другом банке, имеет смысл делать соответствующий запрос в кредитное учреждение, где вы уже обслуживаетесь. Вам могут пойти навстречу и одобрить просьбу о снижении процента по кредиту — бесплатно. Смена же банка точно повлечет за собой дополнительные денежные и временные затраты.

«В случае принятия твердого решения сменить банк при его выборе обратите внимание и на удобство обслуживания — на факт наличия банкоматов рядом с домом, удобного мобильного приложения для совершения операций, на объем взимаемых комиссий, стоимость новой страховки и т. д.». Кузнецов Роман, арбитражный управляющий

Лучше всего отправить заявку на перекредитование одновременно в несколько понравившихся банков, дождаться ответов и уже потом детально сравнивать предлагаемые условия. Вот еще несколько критериев, которые помогут определиться с банком — задайте предложенные ниже вопросы консультанту, потом сравнивайте.

• Какие предусмотрены санкции за просрочку платежа?
• Какие иные нарушения и санкции предусматривает договор?
• В каких случаях банк может потребовать погасить задолженность в сжатые сроки?
• В каких случаях банк может повысить ставку?
• Какие дополнительные обязанности на заемщика накладывает договор (к примеру, ежегодное предоставление справки о доходах, согласие на регулярный осмотр и оценку квартиры, запрет сдачи недвижимости в аренду и т. д.)?
• Каковы условия досрочного погашения кредита?

Сбор документов и пошаговая инструкция по рефинансированию ипотеки

Как только определились с банком, подавайте заявку. Для этого нужны следующие документы:

• справка о доходах по форме 2-НДФЛ (берется по месту работу, но может не понадобиться, если выбранный банк является зарплатным);
• копия трудовой книжки / трудового договора (только если банк не зарплатный);
• копия паспорта (страницы с фотографией, пропиской, семейным положением);
• справка об остатке задолженности в изначальном банке-кредиторе;
• копии договора купли-продажи недвижимости и свидетельства о собственности;
• копия кредитного договора и графика платежей из банка-кредитора.

Допустим, документы собраны и поданы в банк. Как только вы получили предварительное одобрение, пора переходить к следующему этапу — сбору документов по объекту недвижимости. Вам понадобятся:

• Заключение независимого эксперта о текущей стоимости квартиры. Это платная справка. У каждого банка есть свой список оценочных компаний, с которыми он сотрудничает, и свои требования к форме бланка. Соответственно, цена справки будет разной у разных фирм (колеблется в пределах 3 000 — 10 000 руб).
• Единый жилищный документ (выдается бесплатно в центре «Мои документы).
• Выписка из ЕГРН.
• Передаточный акт на квартиру и технический паспорт.

После получения этих документов сотрудник банка готовит договор. Наступает день подписания нового кредитного контракта. Теперь в новом банке у вас открыт счет и на него зачислены деньги, которые в ближайшее время отправятся на счет первоначального банка-кредитора для полного погашения ипотеки.

Следующим шагом делается новый договор о страховании жизни и на случай потери дееспособности. Также надо собрать еще один пакет документов для снятия предыдущим банком обременения с квартиры. На то время, пока вы будете заниматься сбором справок и оформлением закладной, новый банк-кредитор установит повышенную процентную ставку по кредиту. Этот процент будет действовать, пока старая закладная не будет полностью закрыта. Изменится, когда появится новая закладная.

Документы для оформления и успешного завершения сделки:

• закладная;
• копия доверенности (нотариально заверенная) на сотрудника банка, поставившего отметку о том, что вы выполнили свои обязательства перед старым банком;
• паспорт;
• свидетельство о праве собственности.

С этим пакетом вы идете в «Мои документы» и подаете заявление о снятии обременения. Ограничения будут сняты в течение 7 рабочих дней. Вам выдадут соответствующее уведомление. После этого вы снова отправляетесь за справкой из ЕГРН с отметкой о том, что обременение отсутствует, и предоставляете её в «Мои документы» для регистрации снятия ограничения с недвижимости. Последняя процедура также занимает 7 рабочих дней.

Как только этот этап будет пройдет, банк снизит для вас процентную ставку, а процесс оформления рефинансирования ипотеки завершится.

Расходы, связанные с рефинансированием ипотеки

Подсчитаем возможные дополнительные расходы, связанные с перекредитованием ипотеки.

• Услуги оценочной компании: 3000-10000 рублей.
• Выписки из ЕГРН — 600-800 рублей.
• Техпаспорт — 10000 руб. Этот пункт для вас, если старый паспорт на квартиру утерян или выпущен ранее, чем 5 лет назад. Правило не распространяется на бумажные техпаспорта 2000-го года выпуска и образца 90-х гг. В стоимость получения техпаспорта включена услуга выезда специалиста на дом и совершения им замеров. Документ выдается в течение 20 рабочих дней со дня оплаты пошлины.
• Сопроводительные справки в банках — около 3500 рублей.
• Новый договор страхования жизни и дееспособности — стоимость зависит от конкретной страховой компании.

Что в итоге?

Рефинансирование ипотеки сопряжено с дополнительными затратами времени, денег и моральных сил, но оно того стоит. Перекредитование сэкономит вам от 500 000 до 7 000 000 рублей — при условии, что новая процентная ставка будет на 3-6% меньше нынешней, а банк окажется надежным и предоставит выгодные условия сопровождения операции. Но если ваше финансовое положение слишком тяжелое и вы с трудом собираете средства на каждый новый платеж по кредиту, рефинансирование не спасет — вам нужны другие, более кардинальные меры по избавлению от долгов.

Рассмотрите банкротство.

Это слово может звучать пугающе и ассоциироваться с чем-то обманным и позорным, но только до тех пор, пока клиент не понимает, что процесс полностью законный. Процедура списания долгов физических лиц регулируется гл. 10 Федерального Закона № 127 «О несостоятельности (банкротстве)» и статьей 177 УК РФ. После признания физического лица банкротом с него полностью списываются долги и снимаются обременения. Человек возвращается к безмятежной жизни без коллекторов и тяжких мыслей о том, где взять деньги на очередной платеж по кредиту.

Автор: Золотова Яна, помощник арбитражного управляющего